Construcción de vivienda en suelo rústico

Debe tratarse de construcciones armonizadas con el entorno rústico

Son muchas las personas que optan por construir su vivienda en una parcela de suelo rústico. Empezaré diciendo que si el terreno ya posee una edificación registrada o de la que se pueda probar su existencia, será fácil obtener un permiso de rehabilitación. Sin embargo, las actividades que se pueden llevar a cabo en este tipo de terrenos son limitadas, por lo que se deben tener en cuenta una serie de aspectos antes de llevar a cabo las obras. Por este motivo, a continuación respondo a cinco preguntas clave en torno a la construcción de viviendas en suelo rústico, de modo que se puedan disipar las posibles dudas que existan al respecto.

  1. ¿Se puede construir una vivienda en suelo rústico?

Las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas. Esto quiere decir que cada autonomía ha legislado una ley  propia y que, de no existir esta normativa, las actividades sobre el suelo se rigen por la ley estatal. Lo mismo sucede a nivel local, pues en cada municipio existe un planeamiento municipal. Así, en el caso de no existir esta regulación, los terrenos rústicos situados en una localidad determinada se regirán por la normativa provincial.

En este sentido, la normativa es tajante: como principio general, no se puede construir en suelo rústico. Sin embargo, “todo propietario tiene derecho al uso y disfrute y a la explotación de su finca, en función de su situación y características objetivas”.

Esto significa que la normativa contempla un pequeño espacio en el que está permitido construir en suelos de estas características. Así, como regla general, “podrán llevarse a cabo, con las condiciones y requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico, las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y cumpliendo determinados requisitos, otros usos como el de la vivienda residencial”.

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  1. ¿Cómo sé si mi terreno rústico es urbanizable?

Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar tanto el planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela. Se puede pedir el informe o cédula urbanística en el Ayuntamiento.

Sin embargo, existen situaciones especiales, que se pueden presentar en cualquier región de la geografía española. Estos casos especiales dentro de la clasificación de la parcela son los terrenos con “algún tipo de protección”, bien, ambiental, natural, paisajística o cultural, puesto que en dichos espacios solo se pueden realizar, excepcionalmente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable.

  1. ¿Qué limitaciones tendrá la futura vivienda?

Cada planeamiento urbanístico define las características que deben tener las viviendas construidas en suelo rústico aunque, por lo general, se trata de inmuebles que deben ser “acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican. Asimismo, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona, asegurando con ello la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y confirmando que no se formen en él nuevos núcleos de población.

Por ejemplo, en el caso de Castilla-La Mancha se puede construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico reservado siempre que el propietario cuente con una parcela mínima de una hectárea y la ocupación del inmueble sea, como máximo, de 200 metros. De igual manera, si se encuentra en suelo rústico especialmente protegido, será necesario que el propietario cuente con una parcela de, mínimo, tres hectáreas y que la ocupación máxima de la vivienda sea de un 2% de ese terreno.

En paralelo, en el caso de que la vivienda que se quiere construir se encuentre en un espacio carente de planeamiento “la ley establece como norma de aplicación directa que, en suelo rústico, no se admiten edificaciones de más de dos plantas ni ocho metros y medio de altura”.

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  1. ¿Qué facultativo se ha de encargar del proyecto de obra?

Con la información en la mano sobre el tipo de suelo y las limitaciones legales de las características de la vivienda, si el propietario desea seguir adelante con la construcción de esta, debe contar con un proyecto de obra pormenorizado. Se tiene que encargar a un profesional competente, como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En general, para “la construcción de edificaciones con destino a vivienda solo se admite la intervención de un arquitecto”.

Sin embargo, en el caso de que se tratase de obras que no sean de nueva planta, sino de rehabilitación o reforma “cabe la intervención de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación”.

  1. ¿Qué trámites administrativos se deben llevar a cabo?

Una vez que el propietario cuente con el proyecto técnico redactado sobre la obra que desea llevar a cabo, y una vez visado por el colegio profesional correspondiente, el promotor de la vivienda se debe dirigir al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia de obra. “Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es la autorización autonómica.

El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo ya que, previamente “habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública, por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad y en un periódico”. Así, “si el expediente cumple con el planeamiento tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se le concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra”.

En otro orden de asuntos, conviene saber que la resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto que, tiene un plazo de concesión de tres meses. La falta de resolución tiene efectos desestimatorios con carácter general, lo que se denomina en la administración silencio negativo.

Finalmente, el propietario que desee construir una vivienda en suelo rústico, debe saber que existen una serie de trámites finales, entre los que destacan el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado. Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado ‘canon urbanístico’ y/o presentar una fianza. Estos deberes y cargas previstos en la calificación urbanística deberán constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.


Mobile Homes

Por último, recibo muchas preguntas al respecto de las denominadas “mobile-home” o viviendas móviles.

Riviera Ext 0002

A este respecto y siguiendo la legislación vigente, debo aclarar que:

  • Una mobile home es considerada “edificación”, demanda servicios, y por tanto, requiere licencia urbanística municipal.
  • Para obtener esta licencia, la “edificación” debe cumplir las condiciones de edificación del suelo rústico o no urbanizable que le sea de aplicación (entre otros, parcela mínima, altura, volumen máximo, retranqueo a colindantes, etc).
  • Si se instala una mobile home sin la preceptiva licencia, esta actuación puede dar lugar a dos procedimientos: el procedimiento sancionador y la apertura de un procedimiento de restauración de la legalidad (que ulteriormente podría acabar en una orden de demolición).
  • En principio, la instalación de una mobile home en un terreno rústico de especial protección, no parece según la jurisprudencia, sea acto constitutivo de delito, aunque siempre habría que estudiar el caso concreto.

Yurtas

La consideración es exactamente la misma, pero conviene aclarar:

Yurta Delta del Ebro
Interior de Yurta en Delta del Ebro

 

  • Se consideran vivienda, ya que este tipo de habitáculo tipo tienda que procede de Mongolia no se considera en general una cosa móvil según la jurisprudencia.
  • Los Ayuntamientos suelen exigir proyecto. Problema: no hay Colegio que vise dichos Proyectos porque esos “habitáculos”, en este caso, las yurtas, no pueden dar en ningún caso cumplimiento al CTE, por lo que nunca podrías ni siquiera presentar el Proyecto en el Ayuntamiento.
  • Además, existen como en el caso de las mobile-home, muchos tipos de yurtas, algunas incluso con cimentación. Pero sean más o menos llevables o desmontables, o a modo de carpa, no podrían permanecer de manera estable en el tiempo sobre la parcela. Al menos sin haber cumplido los requerimientos mínimos del Ayuntamiento en cuestión.

Si tienes cualquier duda, estaré encantado de ayudarte a resolverla. Saludos!

 

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